Rechtsberatung in der Hausverwaltung

Das Immobilienrecht ist komplex und ändert sich ständig. Von WEG-Recht über Mietrecht bis hin zu Baurecht und Versicherungsfragen – wir kennen alle relevanten Gesetze und Urteile. Mit unserer juristischen Expertise sichern wir Sie rechtlich ab und vermeiden kostspielige Fehler. Verlassen Sie sich auf unsere langjährige Erfahrung in allen rechtlichen Fragen der Immobilienverwaltung.

Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Grundlagen des WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die zentrale Rechtsgrundlage für jede Eigentümergemeinschaft. Es regelt:

  • Teilungserklärung: Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Gemeinschaftsordnung: Regeln des Zusammenlebens in der WEG
  • Verwaltungspflichten: Rechte und Pflichten des Verwalters
  • Beschlussfassung: Abstimmungsregeln in Eigentümerversammlungen
  • Kostenverteilung: Verteilerschlüssel für Gemeinschaftskosten

WEG-Reform 2020 – Die wichtigsten Änderungen

  • Einfachere Modernisierung: Bauliche Veränderungen für Barrierefreiheit, E-Mobilität und Einbruchschutz können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden
  • Umlaufverfahren: Beschlüsse können jetzt auch schriftlich (Textform) ohne Versammlung gefasst werden
  • Online-Versammlungen: Teilnahme per Video ist nun ausdrücklich erlaubt
  • Verbot von Verbot: Haustiere, Kinderwagen oder Fahrräder dürfen nicht generell verboten werden
  • Notgeschäftsführung: Bei Verhinderung des Verwalters klare Regelungen zur Vertretung

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

Die korrekte Abgrenzung ist entscheidend für Kosten- und Haftungsfragen:

  • Gemeinschaftseigentum:
    • Tragende Wände, Fassade, Dach
    • Treppenhaus, Aufzug, Keller
    • Heizungsanlage (zentral), Wasserrohre (Hauptleitungen)
    • Kosten werden nach Miteigentumsanteil oder Nutzung verteilt
  • Sondereigentum:
    • Innenwände (nicht tragend), Bodenbeläge, Tapeten
    • Wohnungstüren (Innenseite), Fenster (Innenseite)
    • Sanitäranlagen, Heizkörper (in der Wohnung)
    • Kosten trägt der jeweilige Eigentümer allein

Häufige WEG-Streitfälle

  1. Beschlussanfechtung: Fehlerhafte Einladung oder Mehrheiten
  2. Kostenverteilung: Streit über Umlageschlüssel
  3. Bauliche Veränderungen: Balkonverglasung, Markisen, Satellitenschüsseln
  4. Sondernutzungsrechte: Garten, Parkplätze, Terrassen
  5. Lärmbelästigung: Durch Nachbarn oder Renovierungsarbeiten

⚠️ Vorsicht Falle!

Viele Eigentümer übersehen die Anfechtungsfrist von 1 Monat für fehlerhafte Beschlüsse. Nach Ablauf dieser Frist werden selbst rechtswidrige Beschlüsse bestandskräftig! Eine schnelle rechtliche Prüfung ist daher essentiell.

Mietrecht

Vermieterrechte und -pflichten

Das Mietrecht schützt beide Seiten – Vermieter und Mieter. Als Verwalter kennen wir alle Rechte und Pflichten:

Vermieterpflichten

  • Mängelbehebung: Defekte müssen zeitnah behoben werden
  • Verkehrssicherung: Winterdienst, Treppenhaus, Beleuchtung
  • Betriebskostenabrechnung: Fristgerecht und korrekt erstellen
  • Einhaltung Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung beachten
  • Schönheitsreparaturen: Nur bei wirksamer Klausel auf Mieter übertragbar

Vermieterrechte

  • Mieterhöhung: Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (alle 15 Monate, max. 20% in 3 Jahren)
  • Modernisierungsumlage: 8% der Kosten auf Jahresmiete umlegen
  • Kündigungsrecht: Bei Eigenbedarf, Pflichtverletzung oder Zahlungsverzug
  • Zugang zur Wohnung: Nach Ankündigung für Reparaturen oder Besichtigungen
  • Kaution: Bis zu 3 Nettokaltmieten als Sicherheit

Kündigungsfristen und -gründe

Ordentliche Kündigung (für Vermieter)

  • Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • Ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate
  • Kündigungsgrund erforderlich: Eigenbedarf, Hinderung ordnungsgemäßer Verwaltung, Verwertungsabsicht

Fristlose Kündigung (außerordentlich)

Nur bei schwerwiegenden Gründen:

  • Zahlungsverzug: Rückstand von 2 Monatsmieten oder über 2 Monate Teilschulden
  • Vertragsverletzung: Unerlaubte Untervermietung, Störung des Hausfriedens
  • Sachbeschädigung: Mutwillige Beschädigung der Mietsache

Wichtig: Meist muss vorher abgemahnt werden!

Mietminderung

Mieter dürfen die Miete mindern, wenn Mängel vorliegen. Übliche Minderungsquoten:

  • Heizungsausfall im Winter: 75-100%
  • Kein Warmwasser: 10-20%
  • Schimmel: 10-50% (je nach Ausmaß)
  • Baulärm: 10-25%
  • Aufzug defekt: 5-15%

Unser Service: Wir prüfen Mietminderungsansprüche rechtlich und wickeln Mängelbeseitigung professionell ab.

💡 Tipp für Vermieter

Eine professionelle Verwaltung minimiert Mietminderungsrisiken durch schnelle Mängelbeseitigung und vorausschauende Instandhaltung. Zudem dokumentieren wir alle Vorgänge rechtssicher für eventuelle Gerichtsverfahren.

Vertragsrecht in der Immobilienverwaltung

Verwaltungsvertrag

Der Verwaltungsvertrag regelt das Verhältnis zwischen WEG und Verwalter:

  • Leistungsumfang: Was genau wird verwaltet (Buchhaltung, Versammlungen, Instandhaltung)?
  • Vergütung: Höhe und Zahlungsmodalitäten der Verwaltungsgebühr
  • Laufzeit: Üblicherweise 3-5 Jahre, dann Neubestellung erforderlich
  • Kündigungsmöglichkeiten: Ordentlich nach Ablauf, außerordentlich bei wichtigem Grund
  • Haftung: Haftungsbeschränkungen und Versicherungsschutz

Mietvertrag

Ein rechtssicherer Mietvertrag ist das Fundament jedes Mietverhältnisses. Wichtige Klauseln:

  • Miethöhe: Kalt-, Warm-, Nebenkostenvorauszahlung klar definieren
  • Kleinreparaturklausel: Maximal 100-120€ pro Reparatur, 8% der Jahresmiete Obergrenze
  • Schönheitsreparaturen: Nur wirksam, wenn Wohnung renoviert übergeben wurde
  • Haustiere: Pauschales Verbot unwirksam, Einzelfallentscheidung
  • Untervermietung: Erlaubnispflicht, berechtigtes Interesse des Mieters erforderlich

Handwerkerverträge

Bei der Beauftragung von Handwerkern achten wir auf:

  • Leistungsbeschreibung: Präzise Formulierung des Auftrags
  • Festpreisvereinbarung: Vermeidung von Kostenexplosionen
  • Gewährleistungsfristen: 2 Jahre für Mängel nach BGB
  • Versicherungsnachweis: Haftpflicht- und Betriebshaftpflichtversicherung
  • VOB/B-Vereinbarung: Bei größeren Baumaßnahmen empfehlenswert

Haftung und Versicherungsrecht

Haftung des Verwalters

Der Verwalter haftet für Pflichtverletzungen aus dem Verwaltungsvertrag:

  • Verschulden: Nur bei Vorsatz und Fahrlässigkeit
  • Beweislast: WEG muss Pflichtverletzung und Schaden beweisen
  • Verjährung: Ansprüche verjähren nach 3 Jahren
  • Versicherungsschutz: Wir sind vollumfänglich versichert (D&O, Vermögensschaden)

Verkehrssicherungspflicht

Eigentümer/Verwalter müssen Gefahren vom Grundstück abwenden:

  • Winterdienst: Schnee- und Eisbeseitigung auf Gehwegen (werktags 7-20 Uhr, sonntags ab 9 Uhr)
  • Beleuchtung: Ausreichende Beleuchtung von Wegen und Treppen
  • Reparaturen: Defekte Stufen, lose Handläufe, lockere Dachziegel
  • Baumkontrolle: Regelmäßige Überprüfung auf Standsicherheit

Haftung: Bei Verletzung drohen Schadensersatzansprüche und ggf. Strafbarkeit (fahrlässige Körperverletzung).

Wichtige Versicherungen

  1. Wohngebäudeversicherung: Pflicht! Schützt vor Feuer, Leitungswasser, Sturm
  2. Haftpflichtversicherung: Für Schäden durch Verkehrssicherungspflichtverletzung
  3. Glasversicherung: Bei großen Glasflächen empfehlenswert
  4. Elementarschadenversicherung: Hochwasser, Erdbeben, Starkregen (oft nicht enthalten!)
  5. D&O-Versicherung für Verwalter: Schutz vor persönlicher Haftung

✅ Wichtig zu wissen

Als professionelle Verwaltung übernehmen wir die Verkehrssicherungspflicht und sind umfassend versichert. Sie sind als Eigentümer rechtlich abgesichert – vorausgesetzt, Sie haben uns ordnungsgemäß beauftragt und zahlen die Versicherungsprämien.

Baurecht und Modernisierung

Baugenehmigungen

Viele bauliche Veränderungen benötigen eine Genehmigung:

  • Genehmigungspflichtig: Balkone, Wintergärten, Dachausbauten, Aufzüge
  • Genehmigungsfrei: Innenwände (nicht tragend), Bodenbeläge, Sanitär
  • Anzeigepflichtig: Kleinere Baumaßnahmen, je nach Landesbauordnung

Denkmalschutz

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Regeln:

  • Strengere Genehmigungsverfahren
  • Einschränkungen bei Modernisierung (z.B. Fassadendämmung, Fensteraustausch)
  • Aber: Steuerliche Förderung möglich (Denkmal-AfA)
  • Zuschüsse für denkmalgerechte Sanierung

Energetische Sanierung

Gesetzliche Pflichten nach GEG (Gebäudeenergiegesetz):

  • Heizungstausch: Öl- und Gasheizungen über 30 Jahre müssen ersetzt werden
  • Dämmung: Bei Modernisierung Mindeststandards einhalten
  • Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung
  • PV-Pflicht: In manchen Bundesländern bei Dachsanierung

Unser rechtlicher Service

Präventive Rechtsberatung

  • Prüfung und Optimierung von Verträgen (Miet-, Dienstleistungs-, Handwerkerverträge)
  • Rechtliche Begleitung von Eigentümerversammlungen
  • Schulungen zur aktuellen Rechtslage (WEG-Reform, Mietrecht-Änderungen)
  • Compliance-Prüfung (DSGVO, Geldwäsche, Maklerpflichten)

Rechtsdurchsetzung

  • Außergerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen (Mietrückstände, Schadensersatz)
  • Erstellung von Abmahnungen und Kündigungen
  • Kooperation mit spezialisierten Rechtsanwälten
  • Vertretung bei Behörden (Baugenehmigung, Denkmalschutz)

Streitbeilegung

  • Mediation bei Eigentümerkonflikten
  • Verhandlung mit säumigen Mietern
  • Konfliktmanagement in der WEG
  • Gerichtliche Vertretung in Abstimmung mit Anwälten