Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist das oberste beschlussfassende Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier treffen alle Wohnungseigentümer wichtige Entscheidungen über die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Als professionelle Hausverwaltung organisieren und leiten wir Ihre Eigentümerversammlungen rechtssicher und effizient – von der Einladung bis zum rechtskräftigen Protokoll.
Rechtliche Grundlagen nach WEG
Gesetzliche Vorgaben
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt alle Aspekte der Eigentümerversammlung:
- § 23 WEG: Einberufung und Durchführung der Versammlung
- § 24 WEG: Beschlussfassung und Stimmrecht
- § 25 WEG: Anfechtung von Beschlüssen
- § 28 WEG: Protokollierung der Versammlung
Häufigkeit der Versammlungen
Eigentümerversammlungen müssen regelmäßig stattfinden:
- Ordentliche Versammlung: Mindestens einmal jährlich (meist im Frühjahr)
- Außerordentliche Versammlung: Bei Bedarf oder auf Antrag (mind. 30% der Miteigentumsanteile)
- Eilfälle: Bei dringenden Angelegenheiten verkürzte Einladungsfrist möglich
Einladungsfrist
Die ordnungsgemäße Einladung ist Voraussetzung für gültige Beschlüsse:
- Regelfall: Mindestens 2 Wochen vor der Versammlung (14 Tage)
- Eilfälle: 1 Woche mit Begründung der Dringlichkeit
- Teilungserklärung: Kann längere Fristen vorsehen
⚠️ Wichtig zu wissen
Fehlerhafte Einladungen oder Verfahrensmängel können zur Unwirksamkeit aller gefassten Beschlüsse führen! Eine professionelle Vorbereitung und Durchführung ist daher essentiell.
Ablauf einer Eigentümerversammlung
Phase 1: Vorbereitung (6-8 Wochen vorher)
- Terminabstimmung und Raumreservierung
- Erstellung der Tagesordnung mit allen Eigentümern
- Vorbereitung notwendiger Unterlagen (Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan)
- Einholung von Angeboten bei geplanten Maßnahmen
Phase 2: Einladung (2-3 Wochen vorher)
- Schriftliche Einladung an alle Eigentümer (per Post oder E-Mail)
- Bekanntgabe von Ort, Datum und Uhrzeit
- Vollständige Tagesordnung mit allen Beschlussentwürfen
- Beifügung relevanter Unterlagen (Abrechnungen, Gutachten)
Phase 3: Durchführung (Versammlungstag)
- Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit
- Wahl des Versammlungsleiters und Protokollführers
- Abarbeitung der Tagesordnung Punkt für Punkt
- Diskussion und Abstimmung über jeden Beschluss
- Dokumentation aller Beschlüsse im Protokoll
Phase 4: Nachbereitung (1-2 Wochen danach)
- Erstellung des vollständigen Protokolls
- Versand des Protokolls an alle Eigentümer
- Umsetzung der beschlossenen Maßnahmen
- Fristenkontrolle für Beschlussanfechtungen
Typische Tagesordnungspunkte
Standardpunkte der jährlichen Versammlung
- Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit
- Wahl des Versammlungsleiters und Protokollführers
- Genehmigung des letzten Protokolls
- Bericht des Verwalters über das abgelaufene Jahr
- Beschlussfassung über die Jahresabrechnung
- Entlastung des Verwalters
- Genehmigung der Abrechnung
- Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan
- Budget für das kommende Jahr
- Höhe der monatlichen Hausgelder
- Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Dachsanierung, Fassadenrenovierung etc.
- Auswahl von Handwerkern
- Wahl/Bestellung des Verwalters (alle 3-5 Jahre)
- Wahl des Verwaltungsbeirats (falls vorhanden)
- Verschiedenes / Anträge der Eigentümer
Zusätzliche mögliche Punkte
- Änderung der Hausordnung
- Genehmigung von Sondernutzungsrechten
- Beschlüsse zu Um- oder Anbauten
- Installation von E-Ladesäulen oder Photovoltaik
- Änderung der Gemeinschaftsordnung
Beschlussfähigkeit und Abstimmungen
Beschlussfähigkeit
Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich ohne Mindestanzahl beschlussfähig:
- Erste Versammlung: Beschlussfähig unabhängig von Teilnehmerzahl (wenn ordnungsgemäß geladen)
- Zweite Versammlung: Bei Teilungserklärung können Quoren vorgesehen sein
- Vertretung: Eigentümer können sich durch Vollmacht vertreten lassen
Stimmrecht
Das Stimmrecht richtet sich nach dem Miteigentumsanteil:
- Ein Wohnungseigentümer = sein Miteigentumsanteil in Tausendsteln
- Mehrere Wohnungen = Addition der Anteile
- Miteigentum = Gemeinsame Ausübung des Stimmrechts
Mehrheiten für Beschlüsse
Je nach Beschlussgegenstand gelten unterschiedliche Mehrheitserfordernisse:
- Einfache Mehrheit: > 50% der abgegebenen Stimmen
- Genehmigung der Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan
- Einfache Instandhaltungsmaßnahmen
- Doppelt qualifizierte Mehrheit: > 66% der Anteile UND > 50% der Köpfe
- Bauliche Veränderungen
- Modernisierungen
- Einstimmigkeit: 100% Zustimmung
- Änderung der Teilungserklärung
- Wesentliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
ℹ️ Gut zu wissen
Seit der WEG-Reform 2020 sind viele Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz) mit einfacher Mehrheit möglich, sofern kein unverhältnismäßiger Aufwand entsteht.
Das Versammlungsprotokoll
Pflichtinhalte des Protokolls
Ein rechtssicheres Protokoll muss folgende Angaben enthalten:
- Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
- Teilnehmerliste mit allen anwesenden und vertretenen Eigentümern
- Feststellung der Beschlussfähigkeit
- Name des Versammlungsleiters und Protokollführers
- Vollständige Tagesordnung
- Alle gefassten Beschlüsse im Wortlaut
- Abstimmungsergebnisse (Ja/Nein/Enthaltung mit Angabe der Anteile)
- Widersprüche einzelner Eigentümer zu Protokoll
- Unterschriften von Versammlungsleiter und Protokollführer
Versand und Fristen
- Protokoll muss innerhalb von 2 Wochen erstellt werden
- Versand an alle Eigentümer (auch nicht anwesende)
- Beschlüsse sind sofort wirksam (außer bei rechtzeitiger Anfechtung)
- Anfechtungsfrist: 1 Monat ab Protokollzugang
Aufbewahrungspflicht
- Protokolle müssen dauerhaft aufbewahrt werden
- Jeder Eigentümer hat Einsichtsrecht
- Bei Verkauf: Protokolle der letzten 3 Jahre für Käufer relevant
Unser Service für Eigentümerversammlungen
Komplette Organisation
- Terminplanung: Abstimmung eines passenden Termins mit allen Eigentümern
- Raumorganisation: Bereitstellung geeigneter Räumlichkeiten
- Einladungsmanagement: Fristgerechte, rechtssichere Einladungen
- Unterlagenvorbereitung: Alle relevanten Dokumente professionell aufbereitet
- Angebotseinholung: Bei geplanten Maßnahmen mehrere Vergleichsangebote
Professionelle Durchführung
- Versammlungsleitung: Strukturierte und faire Gesprächsführung
- Protokollführung: Lückenlose Dokumentation aller Beschlüsse
- Rechtliche Beratung: Klärung rechtlicher Fragen während der Versammlung
- Konfliktmanagement: Mediation bei Meinungsverschiedenheiten
- Zeitmanagement: Effiziente Abarbeitung aller Tagesordnungspunkte
Nachbearbeitung
- Protokollerstellung: Rechtssicheres Protokoll innerhalb von 2 Wochen
- Protokollversand: An alle Eigentümer (auch nicht anwesende)
- Beschlussumsetzung: Sofortige Umsetzung gefasster Beschlüsse
- Fristenkontrolle: Überwachung von Anfechtungsfristen
Vorteile unserer professionellen Versammlungsleitung
- Rechtssicherheit: Alle Beschlüsse sind anfechtungssicher
- Effizienz: Strukturierte Durchführung spart Zeit
- Neutralität: Unparteiische Moderation bei Konflikten
- Expertise: Jahrelange Erfahrung mit WEG-Recht
- Vollständigkeit: Alle Pflichtpunkte werden behandelt
- Dokumentation: Lückenlose Protokollierung
- Zeitersparnis: Sie müssen sich um nichts kümmern
- Konfliktprävention: Professionelles Konfliktmanagement